Danıştay 6. Daire, Esas No: 2019/19816, Karar No: 2021/1686

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı – …
VEKİLİ : Av. …

KARŞI TARAF (DAVACI) : … Gayrimenkul Geliştirme Ve Yatırım Anonim Şirketi
VEKİLİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Kocaeli İli, İzmit İlçesi, … Köyü, … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. ve 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddeleri uyarınca yapılan parselasyon işleminin kabulüne ilişkin … tarih ve … sayılı İzmit Belediye Encümen kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarihli, E:…, K:… sayılı kararda; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen raporun dosyada bulunan bilgi ve belgelerle birlikte incelenmesi sonucunda, düzenleme sınırının yönetmeliğe aykırı olmadığı, dava konusu parselasyon işleminin dayanağı uygulama imar planına uygun olduğu, tüm parsellerden eşit oranda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapıldığı, davacının parselinden alınan DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) kesintilerinde maddi bir hatanın bulunmadığı, … ada, … parsel yönünden kök parselin bulunduğu yerden yapılan tahsiste uyarsızlık bulunmadığı, … ada, … parsel yönünden ise hisse çözümlemesi yapılarak davacı adına müstakil parsel oluşturulduğu, davacı lehine yapılan ferdileştirme nedeniyle davacı aleyhine sonuç doğuracak şekilde hüküm kurulamayacağı gerekçesiyle dava konusu parselasyon işleminde mevzuata ve hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İdari Dava Dairesince verilen kararda; düzenleme sahasında 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulanma koşulları bulunmadığı halde bazı parsellerde bazı malikler için yapılan tahsislerde hisse çözümlemesi suretiyle anılan maddenin uygulandığı, bu durumun parselasyon işlemini sadece anılan maddenin uygulandığı taşınmazlar yönünden hukuka aykırı hale getirmediği, uygulama sahasına dahil edilen tüm taşınmazlar yönünden parselasyon işleminin hukuka aykırı hale gelmesine neden olduğundan düzenleme sahasında 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulanma koşulları bulunmadığı halde anılan maddenin uygulanmasına yönelik dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında da hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : 2981 sayılı Kanunun Ek:1. maddesinin uygulandığı parsellerde hisse sahiplerinin muvafakatı ile birlikte fiili kullanım esaslarına göre hisse çözümünün yapıldığı, 3194 sayılı İmar Kanununda 10/07/2019 tarihinde yapılan değişiklikle hisse çözümüne olanak sağlandığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulanma koşulları bulunmadığı halde bazı parsellerde yapılan hisse çözümlemesinin dava konusu parselasyon işlemini tümüyle hukuka aykırı hale getirdiği belirtilerek temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ … DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY : Davacıya ait, Kocaeli İli, İzmit İlçesi, … Köyü, … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda, Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın … tarih ve … sayılı kararı ile onanarak yürürlüğe giren 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayanılarak 3194 sayılı İmar Kanununun 18. ve 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddeleri uyarınca yapılan parselasyon işleminin kabulüne ilişkin … tarih ve … sayılı İzmit Belediye Encümen kararının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:
İşlem tarihi itibariyle yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanununun “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18. maddesinin 1. fıkrasında: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” kuralı yer almıştır.
İşlem tarihi itibariyle yürürlükte olan İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin (a) bendinde düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmelere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu; 5. maddesinde ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerin, belediye encümen kararı ile; dışında valiliklerin, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetinde oldukları, konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edileceği, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında bir kaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği, düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verileceği; aynı Yönetmeliğin 10/a maddesinde, düzenleme ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı kuralı, aynı madde (b) bendinde de plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesinin sağlanacağı kuralı yer almaktadır.
Anılan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesini sağlamak olduğu sonucuna varılmaktadır.
Kadastro parsellerinden müşterek mülkiyete konu olanların imar parsellerine tahsisi önem taşımaktadır. Şöyle ki, özel şahıslar ve belediyenin müşterek mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşların her biri, payı oranında taşınmazın her noktasında hak sahibidir. Müşterek mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlık giderilmeden 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinde, yeni oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerekir.
2981 sayılı Kanuna 3290 sayılı Kanun ile eklenen Ek 1. maddesi: “İmar planı olan yerlerde, 9/5/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına re’sen tecsil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” kuralını getirmektedir.
Bu madde, 2981 sayılı Kanunda 3290 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler kapsamında anılan Kanuna eklenen kuraldır. Ek 1. madde bu düzenleniş şekliyle 2981 sayılı Kanunun bir parçasıdır. Ancak, içerik yönünden de Ek 1. maddenin incelenmesi gerekmektedir. Öncelikle söz konusu maddenin uygulanacağı yerlerin “imar planı” kapsamında, başka bir ifadeyle imar hudutları içinde bulunması gerektiği görülmektedir. Bu açıdan bakıldığında, imar planı olan yerlerde bu maddenin uygulanma şartı, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinin yapılmasıdır. Binalı veya binasız bu arsa ve arazilerden, maddede ifade edilen 3194 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce, özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin bulunması halinde Ek 1. maddenin uygulanması mümkün olup, imar parsellerine yapılacak tahsiste özel parselasyona dayalı ve hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak arsa paylarını sahipleri adlarına re’sen tescil etme imkanı tanımaktadır. Ek 1. maddeyle getirilen kuralların içeriği, 3194 sayılı Kanun kapsamında yapılan parselasyon işlemlerine yönelik bir nitelik taşıdığını göstermektedir.
Bu durumda, 2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanun ile değişik Ek 1. maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulundurularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği ve anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği sonucuna varılmaktadır. Başka bir ifadeyle, 2981 sayılı Kanuna 3290 sayılı Kanun ile eklenen Ek 1. madde şekli olarak 2981 sayılı Kanun kapsamında yer almasına karşın, maddenin düzenlediği konu itibariyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin tamamlayıcı bir parçasını oluşturmaktadır. Amacı ise, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmektir.
2981 sayılı Kanuna 3290 sayılı Kanun ile eklenen Ek 1. maddede ifade edilen “bu Kanundan önce” ibaresinin anlamının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Kural olarak, kanunlar yürürlüğe girdikleri tarihten itibaren uygulanırlar. Bu maddede ifadesini bulan “bu Kanun”la, madde metinde daha önce ifade edilen “9/5/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanunu”na atıf yapıldığı, maddenin içerik olarak tamamlayıcısı olduğu 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin son fıkrasıyla yasaklanan “imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri” öncesi dönemde, bu amaçla yapılan işlemler nedeniyle ortaya çıkan sorunları çözmeyi amaçladığından, “bu Kanundan önce” ifadesinden 3194 sayılı Kanununun yayımlanarak yürürlüğe girdiği 09.05.1985 tarihinde öncesinin anlaşılması gerektiği sonucuna varılmaktadır.
Türk Medeni Kanunu, paylı/müşterek mülkiyetin sona ermesinde paydaşların iradesi ya da paydaşların hakime başvurması suretiyle sona erdirilmesi dışında bir yöntem öngörmemiştir. 2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanun ile değişik Ek 1. maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi bu duruma bir istisna getirmekte, müşterek maliklerin/paydaşların iradesi dışında “idareye” özel ve istisnai bir yetki vermekte, idari işlem yoluyla paylı mülkiyetin sona erdirilmesine olanak sağlamaktadır.
İdare sıfatıyla belediye veya valilik tarafından re’sen bu yetkinin kullanılabilmesi, düzenleme alanında Ek 1. maddede sayılan şartların varlığına bağlıdır. Başka bir deyişle, alanın Ek 1. madde, yapılaşma amacıyla özel parselasyona dayalı olarak ya da hisse karşılığı satın alan ve bu suretle müşterekler/paydaşlar tarafından fiilen kullanılan yerlerin, paydaşlık sona erdirilerek paydaş adına tesciline olanak sağlamaktadır. Bu işlemlerin yargısal denetimi sırasında, öncelikle alanda Maddenin uygulanma şartlarının bulunup bulunmadığı, dolayısıyla idarenin hisse çözümü konusunda yetkisinin olup olmadığı yönünden inceleme yapılması gerekmektedir.
2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinden farklı olarak, özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin müstakil olarak tahsis edilmesine olanak sağlamayı amaçlamaktadır. Bu maddenin uygulanabilmesi için, yukarıda sayılan şartların yanında parselasyon kapsamına giren taşınmazlara ilişkin İmar Kanununun yürürlüğünden önce onaylı özel parselasyon ve/veya tapuda şerh edilmiş rızai taksim sözleşmesinin bulunması, özel parselasyonun belediye, tapu, noter gibi resmi bir kuruma sunulmuş olması gerekmektedir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazı kapsayan alanda yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yargı kararıyla iptaline karar verilmesi üzerine, … tarih ve … sayılı Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayanılarak taşınmazı kapsayan alanda … tarih ve … sayılı İzmit Belediye Encümen kararıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 18. ve 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddeleri uyarınca parselasyon işleminin tesis edildiği, dava konusu parselasyon işlemi sonucunda davacıya ait … ada, … parsel sayılı taşınmaz yönünden hisse ayrımına gidilmek suretiyle 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulandığı anlaşılmaktadır.
İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hazırlanan raporda, dava konusu parselasyonun dayanağı uygulama imar planına uygun olduğu, DOP ve KOP oranlarının doğru hesaplandığı, kesintilerin yasal sınırlar içerisinde ve her parselden eşit oranda yapıldığı, 162 ada, 3 parsel yönünden yönünden yerinden tahsis yapıldığı, ancak yasaya ve uygulama içerisindeki eşitlik ilkesine aykırı şekilde davacıya ait … ada, … parsel yönünden hisse çözümlemesine gidilmesinin mevzuata aykırılık teşkil ettiği belirtilmiş, anılan raporun dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı yönündeki değerlendirmelere ilişkin kısmı esas alınarak İdare Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, anılan karara karşı yapılan istinaf başvurusu üzerine Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesince düzenleme sahasında 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulanma koşulları bulunmadığı halde bazı parsellerde hisse çözümlemesine gidilmesinin parselasyon işlemini tüm taşınmazlar yönünden hukuka aykırı hale getirdiği sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle İdare Mahkemesi kararı kaldırılarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesine dayalı olarak tesis edilen parselasyon işleminden kaynaklanmaktadır.
2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinden farklı olarak, özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin müstakil olarak tahsis edilmesine olanak sağlamayı amaçlamaktadır. Bu maddenin uygulanabilmesi için, parselasyon kapsamına giren taşınmazlara ilişkin İmar Kanununun yürürlüğünden önce onaylı özel parselasyon ve/veya tapuda şerh edilmiş rızai taksim sözleşmesinin bulunması, özel parselasyonun belediye, tapu, noter gibi resmi bir kuruma sunulmuş olması gerekmektedir.
Uyuşmazlıkta, düzenleme sahası içerisinde resmi kurumlarca onaylanmış özel parselasyon ve/veya tapuda şerh edilmiş rızai taksim sözleşmesi bulunmamasına diğer bir ifade ile 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin uygulanma koşullarının bulunmamasına rağmen davacıya ait … ada, … parsel sayılı taşınmazda hisse ayrımına gidilmek suretiyle 2981 sayılı Kanunun Ek 1. Maddesinin uygulandığı açık olduğundan dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu durumda davanın reddi yolundaki İdare mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile anılan mahkeme kararının kaldırılması, dava konusu işlemin iptali yolunda temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında ve gerekçesinde hukuki isabetsizlik bulunmamaktadır.