Danıştay 6. Daire, Esas No: 2018/5717, Karar No: 2021/3073

Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2018/5717 E. , 2021/3073 K.

“İçtihat Metni”

T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2018/5717
Karar No : 2021/3073

İşlem tarihi itibariyle yürürlükte olan şekliyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde; “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” hükmü yer almaktadır.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme Sahalarının Tesbiti Esasları” başlıklı 5. maddesinde, “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir.
Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.
Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.
Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir.” kuralına, “Düzenleme Sınırının Geçirilmesi” başlıklı 6. maddesinde, “Düzenleme Sınırı;
a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından,
b) İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
c) Cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Ancak, imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.
Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçilir.” kuralına, “İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar” başlıklı 10. maddesinde, “İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında, a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır. b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır. c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, İmar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir…” kuralına yer verilmiştir. Aynı Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinde, düzenleme ortaklık payı; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yarleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedel olarak tanımlanmış, 12. maddesinde, “Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.” kuralına yer verilmiştir.
Anılan Yasa hükümlerinin ve Yönetmelik kurallarının birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmeliğe göre, imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulmasının amaçlandığı, uygulamayla birlikte düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığı olarak belirlenen düzenleme ortaklık payı oranında taşınmazlardan kesinti yapılabileceği anlaşılmaktadır. Düzenleme ortaklık payı oranının belirlenmesinde, düzenlemeye alınan taşınmazların toplam büyüklüğü ile düzenleme sınırı içerisinde kalan kamusal alanların büyüklüğü önem arzetmektedir.
Parselasyon işleminin yapılacağı alanı belirleyen düzenleme sınırı, süreç içerisinde yapılacak düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklık payı kesintisi gibi mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili diğer işlemlerde belirleyici niteliğe sahip bir işlemdir. Uygulama imar planları kapsamında kalan taşınmazların etaplar halinde imar uygulamasına tabi tutularak parsel oluşturulabileceği kabul edilebilir ise de; söz konusu etapların belirlenmesinde mekansal bütünlüğe dikkat edilmesi, yapılacak kesintiler düşünüldüğünde etapların orantılı büyüklüklere sahip olması, anılan hususların sağlanamaması halinde ise teknik ve hukuki gerekliliklerin ortaya konulması gerekmektedir.
Uyuşmazlığa konu parselasyon krokisi incelendiğinde, belirlenen düzenleme sınırının bütünlük arzetmediği, farklı alanlarda kalan taşınmazların aynı düzenleme sınırı içerisine dahil edildiği, düzenleme sınır hattı içerisinde kalan bir kısım taşınmazların ise parselasyona dahil edilmeyerek dağıtıma tabi tutulmadığı, birbirinden kopuk iki ayrı arazi parçasını kapsayacak şekilde düzenleme sınırının belirlenmesinin gerekçelerinin açıklanamadığı anlaşıldığından, işlemde hukuka uygunluk, davanın reddine ilişkin kararda isabet bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararın BOZULMASINA, dosyanın adı geçen Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi gönderilmesine, 04/03/2021 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.